Как досрочно погасить ипотеку, способы досрочного погашения ипотечного кредита

Общие положения

Чтобы понять, что будет с кредитом, если будет дефолт, нужно разобраться с основными терминами. Многие люди путают три определения:

1. Деноминация — изменение реальной стоимости валюты или устранение части нулей с банкнот для упрощения расчетов. В результате старые купюры обмениваются на новую валюту. Производится пересчет стоимости, тарифов и зарплаты.
2. Девальвация — потеря деньгами своей ценности, уменьшение курсовой цены по отношению к более надежным валютам и золоту.
3. Дефолт — отсутствие финансовой возможности у страны выполнять обязательства перед кредитодателями или неспособность следовать условиям договора об эмиссии облигаций.

В нашей статье мы рассматриваем ситуация, что будет с ипотекой в случае дефолта. Для лучшего понимания нужно обратиться к истории. В 1998 года в период мирового кризиса Россия пережила сразу три упомянутых этапа. Сначала имела место деноминация. За ней последовал дефолт, а далее начался процесс девальвации.

В августе 1998-го государство объявило о неспособности выполнять обязательства, из-за чего произошла резкая девальвация национальной валюты (в три раза). Такая ситуация привела к росту стоимости товаров и уменьшению курса внутренней валюты. Люди стали думать, что будет с ипотекой при дефолте, который уже коснулся страну. Многие так и не сумели расплатиться по долгам, из-за чего банки столкнулись с массовыми долгами. Это привело к росту процентных ставок. В тот период суды признавали форс-мажорность ситуации, но все равно становились на сторону банковских учреждений.

Что касается деноминации, здесь не происходит ничего страшного. Все, что меняется
количество нулей. Общие пропорции остаются неизменными, следовательно, финансовые проблемы исключены. Если рассматривать случай с девальвацией, все зависит от типа кредита (в национальной или зарубежной валюте), а также доходов человека. Но об этом еще поговорим ниже.

Влияние дефолта на ипотеку

Разбирая вопрос, что будет с кредитом, если будет дефолт, нужно учесть множество факторов — условия договора, наличие страховки и так далее. По статистике даже в нормальном режиме почти 5% заемщиков сталкиваются с трудностью погашения ипотеки на пятом-шестом году.

Если заемщик сталкивается с проблемами, к примеру, из-за потери работы, развода, появления ребенка, он может обратиться в банковское учреждение с просьбой отсрочить платеж на определенный период. Кредитор проверяет заемщика. Если он убеждается, что финансовые трудности имеют временный характер, оформляется реструктуризация или кредитные каникулы. Такая «пауза» зачастую выгоднее, чем в дальнейшем судиться с человеком, забирать квартиру, а впоследствии пытаться продать ее на торгах.

Более сложный вопрос, что будет с кредитами в случае дефолта государства. Когда экономистов спрашивают о возможности банкротства на уровне государства, они уверяют, что на ближайшие годы это невозможно. Причина в том, что у России практически отсутствуют внешние долги (наоборот, многие должны ей), а во-вторых, золотовалютный резерв создает большой запас прочности.

Но что будет, если рассматриваемая проблема все-таки произошла? Возникает вопрос, как дефолт в такой ситуации отразится на кредитах граждан. Здесь многое зависит от стабильности банковской системы. Если пострадает только один банк, где человек оформил ипотеку, его переведут в другое банковское учреждение. При этом выполнять обязательства все равно придется.

Другое дело, когда «под удар» попадает группа кредиторов. Случай с дефолтом показательный, ведь здесь целый ряд банков может оказаться на гране закрытия из-за неспособности выполнить свои обязательства. В такой ситуации государство может свернуть часть ипотечных программ. При этом первыми пострадают небольшие банки, которые ранее выдали ипотеку. Взять займ, если возникнет такой случай, будет труднее. Если уже оформлен кредит при дефолте в России, для заемщика ничего не меняется — он должен, как и ранее, выполнять обязательства.

В чем суть досрочки?

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Какие существуют варианты досрочного погашения ипотеки

Как оказалось, досрочно погасить ипотеку совершенно не означает, что если вы принесете в кассу финансового учреждения сто тысяч рублей, то ваш долг уменьшится ровно на эту сумму. Банки не были бы банками, если бы из каждого вашего шага не пытались бы извлечь выгоду. Поэтому, когда вы приносите определенную сумму для погашения долга, только часть ее (и не всегда это большая часть) идет на эти нужды. Внушительная сумма может погасить задолженность по процентам, например. Или взимается в качестве комиссии за пользование кредитом, или еще что-нибудь совершенно законное, но ужасно неприятное для заемщика. Поэтому, как только вы придете с подобным запросом в свое отделение банка, оператор предложит вам два способа досрочного погашения кредита:

• С уменьшением срока выплат. То есть, внося сумму, вы не гасите тело кредита (это та сумма, которую вы должны банку без учета процента), но «срезаете» количество месяцев, которые вы должны производить выплату. Таким образом, регулярно делая взносы больше установленных, вы можете полностью погасить кредит не за 15 лет, а за 10. При этом ежемесячная сумма платежей не изменится на весь срок действия кредитного договора.
• С уменьшением суммы по кредиту. В данном случае все нажитое непосильным трудом идет в счет погашения долга и процентов по нему (в разных банках по-разному, но в среднем вносимая сумма разбивается пополам на обе эти цели). Погашая кредит досрочно этим способом, вы также будете делать ежемесячные отчисления в течение оговоренных пятнадцати лет, но сумма с каждым платежом будет все меньше.

И как тут выбрать? В чем преимущества каждого из способов? Да ни в чем. Сто один калькулятор досрочного погашения кредитов в интернете показывает, что независимо от того, какую схему вы выберете, экономия (читай, уменьшение переплаты) будет одинаковым. «Тогда в чем же смысл?» — воскликнет обескураженный читатель. А смысл зависит от того, насколько вы уверены в себе и в завтрашнем дне, уж простите за рекламизм. Другими словами, если ваше финансовое состояние – кремень, вы важный сотрудник, обожаемый начальством, и вас ни за какие коврижки не уволят с занимаемой должности. Вы можете выбирать уменьшение сроков выплат. Тогда вы побыстрее расквитаетесь с долгами, не опасаясь ухудшения материального положения.

Если ваше благосостояние – как цирковой трюкач, который на высоко натянутом тросе едет на цирковом моноцикле и при этом жонглирует обезьянками (читай – нет уверенности в завтрашнем дне), то вам лучше всего гасить сумму кредита, чтобы ежемесячный платеж поскорее уменьшился до того размера, который вам было бы комфортно оплачивать даже с потерей работы и денежного благополучия.

Досрочное погашение ипотеки: хорошо или плохо?

1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока

Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция.

По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше. Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.

2. Кредитная нагрузка

Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите. Чем меньше вы должны банкам — тем лучше.

3. Собираетесь ли вы в ближайшие годы продавать квартиру

Например, планируете пополнение в семье или хотите улучшить жилищные условия.

Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности. Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств.

Важные моменты

Нужно ли как-то уведомлять банк?

Закон говорит, что нужно – например, в п. 2 ст. 810 ГК РФ указано, что банк следует уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней. Но на практике кредиторы прописывают в договорах более мягкие условия.

Уведомить банк о досрочном погашении ипотеки можно двумя способами:

• написать заявление в отделении;
• через интернет-банк или приложение.

Сейчас досрочные платежи чаще всего вносят через онлайн-сервисы. Уведомление в этом случае отправляются одновременно с платежом, что более удобно и избавляет от необходимости тратить время на походы в банк.

Что пишут в договоре?

Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

• Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
• В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;
• Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Где взять деньги на досрочное погашение

Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?

• Собственные накопления. Если откладывать часть заработка и приплюсовывать его к минимальному платежу, ипотеку удастся закрыть раньше. Главное не переборщить: слишком большие платежи могут ударить по уровню жизни;
• Материнский капитал. Господдержка реализуется на двух этапах — в момент оформления ипотеки или позже, когда семья в связи с пополнением стала подходить под условия программы. В последнем случае банк уменьшит размер ежемесячных платежей, а вот сократить срок ипотеки не получится;
• Рефинансирование. Смысл процедуры в том, что новый банк выкупает у прежнего банка-кредитора долг, закрывает его, а клиенту предлагает выплачивать ипотеку на новых условиях — например, по сниженной ставке, с иным платежом или меньшим сроком;
• Налоговый вычет. Претендовать на такое послабление могут все граждане РФ с «белым» доходом. Вычет составляет 13%, при этом стоимость жилья не должна превышать 2 млн. рублей. Если же, например, квартира стоила 3,5 млн., вычет все равно составит 260 тыс. — 13% от 2 млн. рублей.

Другие варианты упираются в условия кредитования — схему платежей, срок и сумму. Например, выгоднее бывает не гасить ипотеку сразу, а положить деньги на депозит. По его окончании заемщик может заработать больше, чем за тот же срок сэкономить на досрочных платежах. Эти средства и стоит направить на закрытие кредита.

Если все будет совсем плохо

Эксперт отмечает, что самым плохим сценарием для рынка недвижимости будет уход застройщиков в «теневое строительство». Имеется в виду, что продаваться новостройки будут только на финальном этапе строительства.

В таком случае на рынке новостроек создастся сильный дефицит жилья, а вторичный рынок будет недоступен для обычных смертных.

Это вполне может произойти, ведь продавать квартиры по заоблачным ценам, да еще и по ставке 15-17 % годовых, просто будет нереально. При этом в большинстве своем стройки сейчас идут по проектному финансированию и у застройщиков есть обязательства перед банками, которые явно выполняться не будут. Большинству игроков рынка проще начать строить без участия заемных денег. Как следствие, нынешний рынок новостроек может просто исчезнуть.

Вероятность такого исхода, по словам Олега Сатановского, достаточно высока. За последние несколько лет стоимость новостроек выросла вдвое, а то и больше. Чтобы продолжать поддерживать спрос на свои квартиры, застройщик должен обеспечивать низкую ставку по ипотеке (субсидировать).

Как работает такое субсидирование: ипотека у банка 10 % → застройщик договаривается с банком, платит ему часть денег → банк в свою очередь делает клиенту ставку, скажем, в 5 % на весь срок. Так и было начиная с июля 21 года, но сейчас это будет делать почти невозможно.
А будет так:

На субсидирование ставки в таких условиях затраты застройщиков сильно возрастут. И это только одна из новых статей предстоящих расходов. Даже если не закрывать продажи вовсе, то увеличение стоимости недвижимости может произойти в коротком временном промежутке на 15-20 %, а то и выше. Один из игроков рынка уже поднял цены на 20 % за один день. А ведь это только начало…

Если все будет не совсем плохо

Второй сценарий, описанный экспертом, выглядит не так катастрофически, но уже менее реальным: застройщики договорятся с руководством страны повысить лимиты государственного субсидирования ипотеки и снимут эту нагрузку с плеч покупателей. Правда, при увеличении спроса цены все равно падать не будут.

Олег Сатановский, основатель Агентства Недвижимости Олега Сатановского:

— Цены на новостройки будут расти в любом случае, быстрее или медленнее. Упасть они не могут. 80 % проектов уже строится по проектному финансированию, а значит, на деньги банков, а не покупателей. Это дает возможность застройщику строить вне зависимости от спроса. И даже если покупать перестанут вовсе, стройка от этого не остановится. За полгода все привыкнут к ставкам и новым ценам и все равно будут брать. А застройщики, скорее всего, получат свою поддержку от государства и создадут более благоприятные условия для покупки. Итог: застройщику проще не продавать, чем продавать с большими скидками.

Что касается рынка вторичного жилья, то тут ситуация немного отличается. Спасать тут продавцов некому. Сейчас отмечается повышенный спрос, ведь люди с деньгами бегут куда угодно, лишь бы защитить свои накопления. Но это сейчас. На фоне этого продавцы поднимают цены, пытаясь получить за свои квартиры максимум.

Эксперт отмечает, что после наступит стабилизация цены, а затем и вовсе начнутся дисконты. Многим нужно будет продать хоть что-то. А кто сможет купить в ипотеку со ставкой 15-17 %?.. И начнется волна истерии и слива квартир. Неопытные инвесторы побегут скидывать свои объекты, не дождавшись своего покупателя.

Пора срочно покупать валюту и снимать наличные доллары или нет: что советуют экономисты

Что будет с ценами на жилье

В интернете можно встретить диаметрально разные прогнозы: от «квадратные метры подорожают в десять раз» до «денег у людей не будет — квартиры будут стоить копейки». Подписчики часто спрашивают у Финтолка, кому верить. Мы попросили эксперта рынка недвижимости и основателя собственного агентства Олега Сатановского рассказать, как обстоят дела на самом деле.

Военная операция на Украине, введение санкций и все, что происходит сейчас вокруг нас, заставляет россиян задуматься о сохранении своих накоплений. Для начала многие бросились опустошать банкоматы, переживая за сохранность денег в банке, а дальше скупать все, что не приколочено. Как принято, во времена кризиса все скупают технику, валюту и недвижимость. И в этот раз исключений не последовало. На фоне развивающихся событий на Украине, контрмер США и ЕС люди побежали скупать квартиры.

Большинство застройщиков, понимая шаткость ситуации на рынке, вывели квартиры из продажи, готовясь к серьезной коррекции цен. Причины для этого: сильное повышение ставки ЦБ (банки уже взвинтили ставки по ипотеке), скачки курса доллара и понимание, что скоро все будет совсем не сладко…

Пример из истории

Чтобы понять, как влияет дефолт на ипотеку и государство, достаточно рассмотреть ряд реальных примеров. Один из них — кризис в Аргентине, который начался в конце 2001 года. Тогда правительство страны не смогло погасить облигации и заменило их новыми, имеющими меньшую доходность и более продолжительный срок погашения. Такая попытка не дала результата, и бюджет с долгом в 130 миллиардов долларов все равно не выдержал. Попытки решить проблему за счет разных ресурсов внутри страны привели к беспорядкам, в результате чего страна и вовсе отказалась от долгов.

Жители Аргентины столкнулись с вопросом, что будет с ипотекой в случае дефолта. Они не могли справиться с долгами, ведь курс валюты начал падать. Число людей, оказавшихся за чертой бедности, росло с катастрофической скоростью.

В 1994-м похожую ситуацию пережила и Мексика. Здесь одной из причин стало восстание сепаратистов и гибель одного из кандидатов на пост президента. В результате начался резкий отток инвестиций, и курс обвалился почти на треть за 24 часа. Результатом стал дефолт, сокращение объема производства и банкротство банков.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в 2021-м эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

Как ещё быстро выплатить ипотеку

Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке

Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво-низкой, а различные неочевидные комиссии приведут к тому, что на деле ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, сумме первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили ипотеку, то вам надо будет подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором условия будут для вас самыми комфортными.

Скидка при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков на квартиры, а у банков – на ипотеку.

Советы по выбору квартиры:

• Если вы собрались покупать новостройку, то лучше приобрести ее на этапе котлована или в самом начале строительства. Чем ближе момент сдачи дома – тем больше цена за квадратный метр.
• Квартиры на первых и последних этажах, не «видовые» квартиры с окнами во двор или недалеко от лифта, а еще боковые и угловые квартиры могут стоить дешевле. Если для вас это не принципиальные моменты ­– можно смело рассматривать подобные варианты и просить скидку у менеджера.
• Если у вас ограниченный бюджет и на примете есть другая квартира подешевле (хорошо, если у конкурентов застройщика) – скажите об этом менеджеру. Вряд ли он захочет отдать горячего клиента конкуренту – скорее всего, сам предложит скидку.
• Квартира без отделки очевидно стоит дешевле. Однако при выборе такого варианта лучше все взвесить и составить хотя бы примерную смету, чтобы сравнить – сколько будет стоить квартира с отделкой, а сколько уйдет на жилье без отделки и самостоятельный ремонт (не только денег, но и нервов).

Помощь государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, не положен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию на покупку или строительство недвижимости.

Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной Дальневосточной ипотеки или ипотеки с господдержкой для семей с детьми.

Если ваша семья многодетная (трое и больше детей) и хотя бы один из детей родился после 1 января 2019 года, можно получить субсидию 450 000 рублей на погашение основного долга по ипотечному кредиту.

Обязательное условие – кредит должен быть выдан на покупку готовой квартиры, участка под строительство или участие в долевом строительстве.

Чего ждать дальше?

Эксперты отмечают, что нынешний кризис имеет более системный и глубокий характер, например, в сравнении с 2008 и 2014 годами. А рынок недвижимости чутко реагирует на любые экономические, финансовые, социальные и политические ситуации.

— Обычно скорость реакции на нем достаточно высокая, хотя некоторое время он, конечно, находится в ожидании возврата к прежним условиям, так как существуют высокая нестабильность и волатильность, случайные риски, которые могут быть устранены как действиями регуляторов (правительством, Центробанком), так и самим рынком, — говорит Виктор Беломестнов.

Но в этот раз все немного по-другому, ведь нынешний кризис, как предполагает эксперт, носит характер попытки геополитических и геоэкономических преобразований мировой системы и затрагивает все аспекты развития.

— Это неизбежно приведет к формированию новой экономической системы в России, новых товарных и финансовых потоков и правил их регулирования, новых условий деятельности банков, что затронет и рынок недвижимости тоже, — завершил эксперт.

Как вам?